住宅ローン

先日の日経新聞に、住宅ローンに関する非常に興味深い記事が掲載されていましたので、自分なりに感じたことを書いて見ようと思います。

住宅ローン金利は上がらないもの?

下記は、1月9日の日経新聞朝刊に掲載された記事です。

固定金利と変動金利で大きな差

住宅ローン、固定型3割に急減 低金利の長期化見込む

固定金利で住宅ローンを借りる人が急減している。3メガバンクで住宅ローンを新規に借りた人のうち、固定型は足元で3割強にとどまる。全国でも固定型の比率は2018年度に30%と2年前から約20ポイント下がった。将来の金利上昇リスクは低いと判断し、固定型より金利の低い変動型を選ぶ人が多い。長期金利の低下局面では返済額を確定する固定型に人気が集まる傾向があったが、超低金利の常態化でローン選びに変化が出ている。

三菱UFJ、三井住友、みずほの3メガバンクで、19年4~11月の新規契約のうち、額・件数ともに固定型の割合は平均で35%だった。銀行によってばらつきはあるが、三菱UFJの場合、16年度は約9割が固定型だった。

大手行や地方銀行、信用金庫など全国の金融機関が回答した住宅金融支援機構の調査によると、18年度に固定金利による借入比率(30%)は12年度(32%)を下回り、統計のある06年度以降で最低となった。

金融緩和の拡大路線を突き進んだ影響もあり、長期金利は下落を続け住宅ローン金利に置いても非常に低い水準まで下落してきています。

下記は、国内最大手の住宅ローン専門金融機関であるARUHIのWEBサイトから引用した、住宅ローン金利の推移となります。

住宅ローン金利の推移

確かに、リーマンショック以降は右肩下がりの推移となっていますね。

2009年には3%前後だった金利水準ですが、現在は1%前後と2ポイントも低下していますからね。

住宅ローンは、固定型金利よりも変動型金利の方が金利水準は低くなります。

例えば、変動型であれば0.4%水準の所、固定型では1.22%水準(団信込み)と長期間借り入れをする住宅ローンにとっては支払総額にかなりの差が出てくる程の開きがあります。

固定金利と変動金利はどちらが良いの?

住宅ローンの固定金利と変動金利は、どちらを選択するべきなのでしょうか?

簡単に固定金利と変動金利のメリットとデメリットを表にしてみました。

メリット デメリット
固定金利 金利が固定されおり、安心
元本返済、利息分合わせて返済額が一定
変動金利より金利が高めに設定されている
低金利が続けば変動金利よりも返済総額は大きくなる
変動金利 変動金利より金利が低めに設定されている
金利の上昇がなければ低金利の恩恵
将来の金利上昇のリスク

この他にも、固定金利期間選択型というものもあり、例えば、10年目まで固定金利で、11年目以降は変動金利に移行するようなプラン(11年目以降は変動金利にするか固定金利にするかを選べるタイプ)もあります。

固定金利と変動金利では、メリット·デメリットが反転しているのがわかります。

足元で変動金利の割合が増えているのには、今後も低金利の状況が長く続くと考えている日本人が多いということなんでしょうね。

と思ってみたら、変動金利がもつリスクに関して、きちんと理解していない層が非常に多いことがわかりました。

変動金利を借りている人のリスク理解度

例えば、変動型金利の住宅ローンを契約している人で「将来の金利上昇によって返済額がどのくらい増えるのか」を理解していない(よく理解していない、全く理解していない)層が、10.8%

将来の金利上昇に伴う返済額増加への対応策」を理解していない(よく理解していない、全く理解していない)層が、15.8%。​

どんな金融商品であれサービスであれ、よく理解していない層が一定数いるのはなんとなく肌感覚でわかりますが、住宅ローンを実際に利用している人でこの割合。理解しているか少し不安」を入れると、約半数がきちんと理解していない可能性が高いという結果となります。

今後、急なインフレなどが起きた際には...地獄を見る人達が数多くいそうですね。

個人的には固定金利がおすすめ

私個人の住宅ローン事情ですが、2011年にフラット35で住宅を購入しました。

購入当初は、2011年~2023年までが10年固定、その後の25年間は選択型(11年目以降は変動金利にするか固定金利にするかを選べるタイプ)の契約です。

もちろん、その後金利水準が下がってきたのを見て、2017年に固定型ローンの借換えを実施しています。

借り換え前は最初の0年が1.55%、11年目以降に固定型を選択した場合には2.55%という条件でした。それが借り換え後は、全期間1.12%です。

借り換えの諸費用で約100万円掛かりましたが、トータルでは600万円以上の支払額圧縮​ができました。

1~3年先ならいざしらず、10年後の経済状態など予想できるわけがありません。ましてや、以上とも言える低金利が何十年も続くとは思えません。

こうした理由からも、個人的には、今の低金利のタイミングだからこそ、固定金利で契約するべきなのではないかな?と感じています。

もちろん、今以上に金利が低下していった際には、その際に再び借り換えというやり方だってありますしね(諸費用<圧縮額の場合)。

個人的に固定金利が良いと感じるポイント
  • 金利が固定されおり、安心
  • 元本返済、利息分合わせて返済額が一定
  • 将来のインフレ(金利の急変動)に対するヘッジ

薬味多めで

いくら金利が安くても、変動金利は怖くて個人的には手が出せません...



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